本記事は住宅ローンに関する金融マン15年の実体験を解説するものです。特定の金融機関商品の推奨は含みません。アフィリエイトリンクも本記事には設置していません（教育記事のため）。
▼ ふくについて（書き手の旗）
金融機関で15年、お金の判断を見続けてきた金融マンです。住宅ローン・教育ローン相談を数え切れないほど担当しました。妻と二人三脚で家計を整え、両親2名のスマホ移行も担当。現在は水戸で単身赴任マネージャー2ヶ月目。
数字は説得の武器ではなく、あなたが判断するための共有道具として届けます。
▼ 正直に言います
私はかつて、住宅メーカーの営業さんから「年収の7倍まで借りられますよ」と言われたお客様が、その金額をそのまま借りようとする場面を、数え切れないほど見てきました。
そのたびに私は、お客様の家計表を一緒に開き、家族構成を聞き、将来の教育費を計算しながら、「借りられる額と返せる額は別物です」と伝えてきました。
金融機関で15年。「借りられる額」を売り込むトークと、「返せる額」で顧客を守る視点。両方を内側から見てきた私が、住宅ローンを検討しているあなたに、本当に知ってほしいことを書きます。
「年収の7倍まで借りられます」と言われた、私の顧客の話
あるご夫婦が、住宅メーカー経由で私の元に相談に来られました。
世帯年収700万円。営業さんから「年収の7倍、約4,900万円までローンが組めます」と言われ、その額の住宅プランを進めている、と。
私はまず、家計表を一緒に開きました。
お子さんが2人。下のお子さんは保育園。
10年後、12年後、お子さんが大学に進学する時期に、教育費がピークを迎えます。
その時期、住宅ローンの返済は10年目を過ぎたあたり。元本もまだ多く残っている。
電卓を一緒に叩いて、私は「適正返済額は、月1０万円までです」と提示しました。
4,900万円のローンだと、月の返済は約14万円。
「月４万円、教育費の貯蓄に回せなくなります」と数字で説明しました。
そのご夫婦は、住宅プランをワンランク下げる決断をされました。
後日、「あの時数字で示してくれて、助かりました」とお礼を言われたのを、今も覚えています。
金融機関15年の私が見た「営業トークの罠」
正直に言います。
住宅ローンの営業現場では、こういう構造が動いています。
▼ 構造
・住宅メーカーは家を大きく売りたい
・不動産会社は仲介手数料を大きくしたい
・金融機関は融資額が大きいほど収益が出る
三者すべてが「借りられる額の上限」を提案する動機を持っています。
この構造の中で、「いくら返せるか」を一緒に考える人がいないと、お客様は「借りられる額＝買える家のサイズ」と認識してしまいます。
私が金融機関で15年やってきたことは、この構造の中で「返せる額の現実」を、お客様自身に数字で気づいてもらうことでした。
営業さんを否定するのではなく、お客様の家族構成・将来の支出と一緒に、適正額を再計算する。
そうやって信頼を得てきました。
『借りられる額』と『返せる額』はまったく別物です
借りられる額：金融機関の融資基準（年収・勤続年数・他借入）から逆算した、貸せる上限額
返せる額：あなたの家計・家族構成・将来支出から逆算した、無理なく返せる現実額
「借りられる額」は金融機関側の理論値。返済能力を「審査基準」だけで判定したものです。
あなたの家庭の事情（保育園代・将来の教育費・親の介護・趣味・旅行）は織り込まれていません。
「返せる額」は、あなた自身が家計表を開いて、数字で出すしかない。
これは銀行員には出せません。なぜなら、あなたの家庭の優先順位を知らないからです。
数字は、誰かに説得されるためのものではない。あなたが自分で判断するためのものです。
私が顧客と一緒に作った「適正返済額」の計算式
難しい数式ではありません。電卓を1回叩くだけです。
▼ ふくが顧客と一緒に出してきた計算式
適正返済額（月）
＝ 手取り月収 × 0.20〜0.25
＝ 銀行の審査基準（35%）よりかなり低い
具体例：手取り月収40万円のご家庭なら、月8〜10万円が適正返済額です。
銀行の審査では月14万円まで通りますが、子供の教育費・将来の不確実性を考えると、月8〜10万円に抑えるのが現実的です。
「0.20〜0.25」という数字は、私が金融機関で多くの家計を見てきた中で、「無理せず子供の教育費も貯められる」家庭が共通して採用していた比率です。
年収別シミュレーション（教育費・老後を考慮）
あなたの年収で、いくらが適正返済額か。具体的に見てみましょう。
| 年収 | 手取り月収（目安） | 適正返済額（月） | 借入額目安（35年） |
|---|---|---|---|
| 500万円 | 約32万円 | 6.4〜8.0万円 | 約2,200〜2,800万円 |
| 700万円 | 約44万円 | 8.8〜11.0万円 | 約3,000〜3,800万円 |
| 900万円 | 約55万円 | 11.0〜13.7万円 | 約3,800〜4,700万円 |
※ 金利1.5%・35年・元利均等返済で試算。手取りは概算（社会保険・税金控除後）。
この表の借入額が、銀行で言われる「借りられる額」よりかなり少ないことに気づくと思います。
その差額が、あなたの家族と過ごす将来の余裕です。
「アパートの家賃の代わり」というセールストークの真実
住宅ローンの営業現場でよく聞くトークがあります。
「今のアパートの家賃と同じくらいの返済額で、マイホームが買えますよ」
これは半分正しく、半分は隠れたコストを見せていません。
マイホームには、家賃にはなかった支出が発生します：
- 固定資産税（年10〜20万円）
- 火災・地震保険（年2〜5万円）
- 修繕積立（将来の屋根・外壁修繕に月1〜2万円相当）
- 町内会費・ゴミ袋などの地域費
これらを合計すると、家賃と同じ返済額のローンを組んでも、毎月+2〜3万円の固定費が乗ります。
「家賃の代わり」ではなく、「家賃 + 隠れた固定費 = マイホームの実質負担」が正しい認識です。
私はお客様にこの話をする時、いつも電卓を一緒に叩いて、「家賃 + 隠れたコスト」の現実額を示してきました。
この考え方が向かない人（向く人）
「借りられる額ではなく返せる額で考える」という私の提案が向かない人もいます。
・収入が今後確実に大きく増える見込みがある人（医師・士業など）
・親からの援助が大きく、ローン負担が実質軽い人
・「今すぐ理想の家に住みたい」という優先順位が、教育費より上の人
▼ 向く人
・子供の教育費を確実に貯めたい人
・家族との時間・趣味の予算を削りたくない人
・「家のために生活が苦しくなる」のを避けたい人
・銀行の審査基準を「上限」ではなく「警告ライン」として捉えたい人
今日の3ステップ
▼ 5分で、あなたの家計を守る判断ができます
① 電卓を1回叩く
手取り月収 × 0.20〜0.25 ＝ あなたの適正返済額
② 銀行で言われた「借りられる額」と比較する
その差額が、あなたの家族と過ごす将来の余裕です
③ 家族と話す
数字を持って、夫婦で「私たちの家計の現実」を確認する
数字は、誰かに説得されるためのものではありません。
あなたが、家族と一緒に判断するための共有道具です。
金融機関15年で、私が伝え続けてきたことです。
▼ ふくから、あなたへ
住宅ローンは、人生で最も大きな金融判断のひとつです。
銀行や住宅メーカーの「借りられる額」に流されず、あなた自身の「返せる額」で判断してください。
その判断ができれば、月数万円の余裕が生まれ、それは子供の教育費や、家族との週末の時間に変わります。
節約ではなく、「家族の未来を選ぶ判断」です。
私はあなたの「同行者」として、これからも数字で並走します。
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💬 あなたの場合は、どうですか？
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最終確認：2026-05-16｜MVV「正直」「数字で語る」準拠 ／ 数字は説得の武器ではなく、あなたが判断するための共有道具です
